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个人独资企业或合伙企业将其名下的房产转移回个人投资者涉税分析

时间:2016-03-03 17:08:48

  一 、个人独资企业或合伙其企业与其个人投资者之间房屋权属的无偿划转行为是同一投资主体的内部行为,不属于销售不动产的征税范围,不征收营业税。
各地规定:《江苏省地方税务局关于营业税征收有关问题的公告》(苏地税规〔2011〕3号)第三条的规定,对个人独资企业将其名下的房产转移回投资者的行为不征收营业税。
  二、根据财税〔2012〕82号《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》第六条:
  个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下,或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下,免征契税。
  合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下,或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下,免征契税。
  三、土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定,条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
  财税〔2015〕5号《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》第四条规定:
  单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。
  各地规定:《海南省地方税务局关于个人以土地使用权投资入股征免土地增值税和个人所得税问题的通知》(琼地税函[2010]304号)规定,《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定:个人独资企业,是指依法在中国境内设立,由一个自然人投资,财产为投资人个人所有,投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经济实体。由于个人独资企业的财产为投资人个人所有,因此,个人以其拥有的土地使用权投资成立(或转入)个人独资企业的行为,不属于土地增值税的应税行为,不征收土地增值税。
  因此,个人独资企业将土地转给投资者,属于同一投资人内部划转土地,不属于转让国有土地使用权,不缴纳土地增值税。
  四、个人独资企业或合伙其企业与其个人投资者之间房屋权属的无偿划转行为是同一投资主体的内部行为,不征收个人所得税。
  但根据财税[2008]83号文精神,对个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的文中第一点所得,视为企业对个人投资者的利润分配,按照“个体工商户的生产、经营所得”项目计征个人所得税。
  作者:东赢电竞 方敬春